вернуться к списку статей

 "Формат мини-отеля в России" 

Иметь гостиницу - очень привлекательная идея для многих людей, желающих вложить деньги, время и усилия в создание собственного бизнеса. Гостиничная индустрия часто предполагает хорошие стартовые возможности. Многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом и в значительной степени используют свои собственные финансовые средства. Отсюда тенденция развития гостиниц небольшого формата, набирающая силу в отдельных районах страны.

Спрос на домашний уют

В целом сценариев по открытию ровно столько, сколько самих мини-отелей. Все приходят в этот бизнес по-разному. Сценарий номер один: туристическая компания или центр бронирования гостиниц имеет определенный поток туристов и со временем открывает свой мини-отель. Сценарий два: у собственника имеется недвижимость, которую он хочет эффективно использовать. Он исследует рынок и приходит к выводу, что мини-отель - это именно то, что ему нужно. Сценарий три: сосед/друг/коллега по бизнесу построил мини-отель. Бизнес оказался успешным - вы решили его скопировать. Сценарий четыре: кто-то занимается арендой квартир посуточно и решает в виде эксперимента одну квартиру переоборудовать под мини-отель. Сценарий пять: инвестор рассматривает варианты вложения своих денег и принимает решение - вложить их в мини-отель. И так далее.

Особняком стоит еще один интересный вариант. Схема открытия мини-отеля гибкая, хорошо соотносящаяся с понятием "частного сектора", что автоматически (по крайней мере, пока) снимает некоторые проблемы с документацией. Оперативно можно решить и вопрос с финансированием. Другая ситуация, если мы строим отель с нуля - в этом случае проблем намного больше (финансы, время). Но многие и на это идут, преследуя имиджевые цели. Так, например, богатая корпорация может построить мини-отель "для своих" (друзей, коллег, клиентов), что послужит очевидным показателем высокого уровня компании. К примеру, Петербургский отель "Президент" (18 номеров, сертификат на 4 звезды) вполне можно считать таким имиджевым проектом: корпоративный мини-отель, затраты на организацию составили 3,5 миллиона долларов, предсказать сроки окупаемости сложно. Еще один пример с берегов Невы - мини-гостиница "Амстердам", затраты на 11 номеров которой составили порядка 1,5 миллиона долларов.

Все определяет спрос, и тенденция к развитию сегмента так называемых мини-отелей обусловлена той же причиной: появляются клиенты, которым нужен индивидуальный подход. "Основное преимущество мини-гостницы перед обычным отелем заключается в возможности осуществления индивидуального подхода, который немыслим в больших комплексах. У нас администратор знает всех гостей, помнит их в лицо, знаком с их привычками и обычными пожеланиями. Это все немаловажно, это создает атмосферу домашнего уюта, который так ценен в гостиничном деле. Наличие гостеприимства 24 часа в сутки от момента регистрации до выезда из отеля дорогого стоит", - считает Людмила Шалкова, директор мини-отеля "Акварель".

"Часто в мини-отелях селятся иностранцы. Могу сказать по собственному опыту - для них очень ценны именно уют, индивидуальный подход и безопасность - это как раз то, что они ставят на первое место", - рассказал Геннадий Ламшин, исполнительный директор Российской гостиничной ассоциации. Что подразумевает под собой индивидуальный подход? Всевозможные приятные мелочи - показатели внимания и готовности помочь в любой момент: гость может заказать какое-то особое блюдо или оставить вещи до следующего своего прибытия, если так ему будет удобно поступить. Кроме того, не все любят, чтобы при гостинице было казино, ресторан и ночной клуб. В таких случаях оптимальным решением тоже может стать именно небольшая гостиница. "Мини-отели - еще и для тех, кто предпочитает размещение, изолированное от шума, суеты и всевозможных развлечений. Хотя в целом, портрет клиента именно малой гостиницы описать почти не возможно. Это слишком индивидуально. Одни выбирают мини-отель из-за уюта и некоторой эксклюзивности. Другие - по месторасположению. Причин может быть множество. Усложняет ситуацию еще и то, что само понятие "мини-отель" у нас часто размыто: под него попадают и бутик-отели, и гостиницы типа bed & breakfast", - говорит господин Ламшин.

Тонкости определений

"Ситуацию активного распространения мини-гостиниц спровоцировал дефицит отелей, доступных по соотношению цена/качество. Как правило, мини-отели насчитывают от 4 до 25 номеров (переоборудованные большие квартиры). Это почти то же самое, что система bed & breakfast, только мини-гостиницы пошли дальше в сторону повышения уровня комфорта для клиентов", - считает Дмитрий Харитонов, менеджер отеля "Баттерфляй" (Санкт-Петербург).

По словам Сергея Морева, генерального директора ООО "Петербургские отели" (Санкт-Петербург), среднее количество номеров в мини-гостиницах - от 4 до 20: "Гостиницы с 20-30 номерами, хотя формально и являются мини-отелями, стараются использовать в своем названии слово "гостиница". На мой взгляд, мини-отель - это гостиница в жилом помещении (квартире). Если в отдельном доме - это уже небольшая, но все же гостиница. Хотя некоторые гостиницы, расположенные в отдельно стоящем здании, используют в своем названии слово "мини-отель".

Очевидна путаница в понятиях и терминах. Модное слово "мини-отель" привлекательно для многих, в том числе для тех, кто ему не соответствует. Но самая большая тонкость заключается в том, что и такого понятия, как "мини-отель" или "мини-гостиница", официально не существует. Эти определения распространены в прессе и в разговорной речи участников индустрии гостеприимства. А официальным выступает термин "малые гостиницы", который впервые был узаконен летом прошлого 2005 года в "Классификации гостиниц и других средств размещения". Документальное соответствие тому или иному типу гостиницы по данной классификации - дело исключительно добровольное. Любой отель может подать заявку на прохождение аттестации на основе принятой классификации. Пока это единственный документ, максимально полно описывающий признаки уровней обслуживания и оптимально структурирующий отельный рынок.

По данной классификации номерной фонд малой гостиницы включает до 50 номеров (для сравнения: в США - до 150 номеров, в Европе - до 50). Все остальное деление (по звездам и дополнительным услугам) аналогично тому, как это принято в средних и крупных гостиницах. Иногда маркетологи условно делят сегмент малых отелей на группы - до 15 и свыше 15 номеров, добавляет Павел Кушнырев, директор по развитию компании Orange Ring Hotel Management. Впредь для удобства будем считать "мини-отели" и "малые гостиницы" синонимичными понятиями.

Очаги возникновения домашнего тепла

На сегодняшний момент малые гостиницы очень хорошо развиты в Санкт-Петербурге, в районе Большого Сочи, на Байкале. "За мини-отелями если не будущее, то огромная доля рынка. В Санкт-Петербурге - до 40% гостиничного рынка заняты малыми отелями (открытых в бывших квартирах, общежитиях), в Сочи - по грубым подсчетам около 50%", - говорит Павел Кушнырев.

В Москве их пока мало, хотя до конца сложно объяснить этот феномен: Москва пропускает через себя никак не меньший поток людей, чем Северная столица или Сочи. "Можно попытаться высказать одно предположение. И связано оно с проблемой нелегальности. Существует очень много так называемых гостиниц, которые официально не регистрируются, прячась за понятием "частный сектор". И, в общем, есть некоторые основания предполагать, что расцвет мини-отелей в Петербурге обусловлен халатным отношением властей к этому вопросу. Тогда как в Москве с регистрацией предприятия и выплатой налогов дела обстоят несколько более строго", - рассуждает Геннадий Ламшин. С ним согласен и господин Кушнырев: "Москва - особый случай. Во-первых, у нас нет такого количества старых домов, как в том же Петербурге. Во-вторых, в силу сосредоточенности всех основных властных структур в Москве, требования к документации на этапе оформления и дальнейшего функционирования в столице гораздо строже, чем в других городах РФ. В-третьих, стоимость квадратного метра в Москве дороже, чем где бы то ни было по стране, что также ставит под сомнение окупаемость. Но рано или поздно ситуация изменится".

Чего больше - мини-отелей эконом или бизнес-класса? Звездность и целевая ориентация зависит от региона: в Санкт-Петербурге - 50% на 50% туристических и бизнес-отелей до 50 номеров. Хотя следует отметить особенность мини-отелей - номерной фонд (что особенно касается отелей до 15 номеров) не позволяет принимать большие экскурсионные группы. В Екатеринбурге больше мини-отелей для бизнесменов. Совсем другая ситуация в Сочи, где процветает релаксовый туризм. Если рассматривать по звездности, то в Сочи 2-3-звездочных малых гостиниц больше, чем 4-5-звездочных. В Санкт-Петербурге много малых отелей типа bed & breakfast, рассчитанных на непритязательную публику (как правило, это полулегальные гостиницы). "Года два назад в районе Невского проспекта уже было порядка 80 мини-отелей - это очень много. Сколько их сегодня - страшно предположить." - сообщает Геннадий Ламшин.

Затраты на уют

Низко бюджетные проекты или гостиницы уровня bed & breakfast предлагают минимальный набор самых необходимых условий для комфорта. "В таких случаях всегда отталкиваются от имеющейся недвижимости. Если планировка позволяет сделать номера с удобствами - делают с удобствами, если нет... Основной принцип - делать как можно больше отдельных номеров на имеющейся площади. По остаточному принципу выделяются места под кафе, холл и т.п. Большинство мини-отелей - достаточно однообразны и стандартны, редко можно встретить какую-то концепцию или интересный дизайн. И это не оттого, что такие отели лучше развиваются, а от скудости ума и недостатка финансов", - считает Сергей Морев.

Высокая стоимость недвижимости и административные барьеры могут свести желание открыть отель к нулю. Есть более выгодные области, но в случае с гостиничным бизнесом выгода заключается в надежности вложений, стабильности отрасли, постоянном денежном потоке. Мини-отели часто открывают туристические компании, обеспечивая себе хорошую загрузку. Срок окупаемости малой гостиницы больше, чем у средней или крупной. "Помещение под мини-отель можно приобрести, начиная от 400 тысяч долларов. Это будет 150-250 квадратных метров. Количество номеров, которые можно разместить на этой площади - от 5 до 10. Ремонт обойдется в сумму от 100 тысяч долларов, а "потолок" ограничивается фантазией владельца. То есть мини-отель номеров на 7 обойдется примерно в 500 тысяч долларов. То есть от 60-70 тысяч долларов за номер", - делает подсчеты относительно затрат на организацию мини-отеля среднего уровня господин Морев.

Как правило, отели строятся с привлечением сторонних капиталов. Но вокруг проекта и его окупаемости складывается совсем иная экономическая ситуация, если он реализуется на собственные средства организатора, а также на его собственной площадке. В случае с мини-отелями это вполне распространенный вариант.

Идеальным по окупаемости и дальнейшей прибыли многие эксперты считают проект по строительству сети мини-отелей: "Только так можно существенно сократить себестоимость квадратного метра и номера. Это становится достижимо за счет закупки большого количества строительных и отделочных материалов, а также за счет сокращения штата сотрудников. В среднем, безотносительно звездности, сеть из 5 малых гостиниц позволит сократить себестоимость квадратного метра на 10-15% (по сравнению с единичным объектом), сеть из 10 и выше мини-отелей, соответственно, снизит себестоимость на 20% и больше. Все это логичным образом прямо пропорционально сроку окупаемости. В идеале он должен составлять от 3 до 5 лет. И здесь немаловажную роль (наряду с грамотной и продуманной концепцией) играет менеджмент. В руках непрофессионала окупаемость может занять 10 лет и больше", - говорит Геннадий Ламшин. От персонала новой гостиницы зависит больше половины успеха. Нельзя забывать, что для мини-отелей главное в рекламном отношении не звездность, а мнения, распространяемые с помощью "сарафанного радио".

Если набор услуг в мини-отелях, как правило, не отличается от имеющихся в других гостиницах, то по части штата сотрудников отличия очень велики. "В гостинице на 5-10 номеров работает обычно 1-2 человека - администратор и горничная. Плюс необходим управляющий, каковым часто является владелец", - сообщает господин Морев.

В успешных малых отелях работают специалисты широкого профиля. Зачастую именно это является залогом популярности. В отличие от средней или крупной гостиницы, администратор мини-отеля не только регистрирует постояльцев, но буквально проводит всю работу по общению с клиентом, выступая одновременно и психологом, и оператором телефонной связи, и модератором при заказе такси, и помощником в обмене валют... Важно найти или подготовить именно такого специалиста, иначе функционирование мини-отеля не будет рациональным. На 20 номеров нужно примерно 20 человек персонала. Дальше (при увеличении количество номеров) - не такая прямая пропорция: на 30 номеров требуется примерно 23-24 сотрудника (если мы говорим об уровне "3 звезды"). В 5-звездочных отелях обслуживающего персонала обычно в два раза больше, чем номеров.

От простого уюта до предельного комфорта

Организация питания, развлекательной составляющей и дополнительных услуг зависит от уровня мини-отеля. С одной стороны, предоставление питания в принципе обязательно для каждой гостиницы. С другой - с мини-гостиницами все не так просто: "По идее, кормить в мини-отелях не должны. Иначе возникают автоматически проблемы с СЭС. Даже в плане не рекомендуется указывать кухню. В массе своей мини-отели являются "меблированными комнатами", где вам не всегда предложат завтрак, а услуги казино, бара, бильярда и так далее - в принципе незаконны в жилом фонде. На досуговой зоне все экономят и рекомендуют близлежащие рестораны, кинотеатры, клубы и т.п.", - уточняет Сергей Морев. Иными словами, в сегменте демократичных отелей все достаточно скромно - выдерживается цель разумной окупаемости. Так, например, в мини-гостиницах эконом-класса завтрак может быть включен в число обязательных услуг, а обеды и ужины могут быть рекомендованы хозяевами отеля в ресторане по соседству.

В мини-гостиницах высокого ценового уровня можно организовать и фитнес, и спа, и многое другое, и это обойдется в очень крупную сумму (дополнительные средства, площади, люди). В среднем такие сопроводительные услуги занимают обычно около 50% гостиничного комплекса. Именно поэтому мини-отель далеко не всегда означает мини-цены. В Европе есть очень дорогие малые отели, стоимость номера в которых может достигать 3-5 тысяч долларов в сутки, и это не предел. Немало сегодня достойных малых отелей и в России. Если же не брать крайние примеры, то средняя стоимость номера в сутки колеблется от 40 до 200 евро в зависимости от расположения и уровня комфорта.

Как показывает анализ рынка мини-отелей, все они сильно отличаются по своему классу: "Никто этим вопросом не занимается, и это затрудняет процесс упорядочивания данного сегмента рынка. Выходом могло бы послужить объединение мини-отелей в какую-нибудь ассоциацию с разработкой классификации", - полагает Сергей Морев.

В туристических и бизнес-центрах Европы мини-гостинцы - часто семейное дело, переходящее от отца к сыну, держащееся на работе нескольких членов семьи. Для России это пока не самый удачный вариант: к примеру, наш закон не предполагает упрощенного бухгалтерского учета и других схем, вынуждая перегружать штат все новыми и новыми сотрудниками. Так или иначе, по прогнозам экспертов, наиболее перспективным является формат 30-50 номеров эконом-класса (3-4 звезды, стартовая цена вопроса - от 1 миллиона долларов). Не обойдет эта тенденция стороной и Москву: "Малые отели пользуются спросом, и чем дальше, тем активней. Если в них есть потребность, значит, они скоро начнут завоевывать и столичный рынок", - уверен Геннадий Ламшин.

Источник: Торговое оборудование России

вернуться к списку статей