Справка:

Модное слово "мини-отель" привлекательно для многих. Но тонкость заключается в том, что такого понятия, как "мини-отель" или "мини-гостиница", официально не существует. Эти определения распространены в прессе и в разговорной речи. Официальным же является термин "малые гостиницы", который впервые был узаконен летом 2005 года в "Классификации гостиниц и других средств размещения". Документальное соответствие тому или иному типу гостиницы по данной классификации - дело исключительно добровольное и любой отель может подать заявку на прохождение подобной аттестации. Кстати, по данной классификации номерной фонд малой гостиницы включает до 50 номеров.
гостиницы санкт петербурга, отели петербурга, гостиницы петербурга, гостиницы питера, мини отели санкт петербурга, гостиницы спб, гостиницы в санкт петербурге, санкт петербург гостиницы, петербург гостиницы, гостиницы в петербурге

вернуться к списку статей

 "Мини не в моде" 

Поездка в Санкт-Петербург у многих ассоциируется отнюдь не с шикарными пятизвездными гостиницами, а с многочисленными уютными мини-отелями - иногда очень дешевыми, а иногда и заоблачно дорогими. В Москве же подобные небольшие гостиницы можно пересчитать по пальцам. Бизнес, столь популярный в Европе, прижился в городе на Неве, а всеядной столицей был принят холодно.

Нестоличный формат "мини-отели" уже давно и очень успешно существуют почти во всех крупных туристических мегаполисах Европы - в Лондоне, Париже, Милане, Праге и многих других. Как правило, эти небольшие гостиницы вместимостью не более трех-пяти десятков номеров, предлагающие своим постояльцам уютный комфорт и домашнюю душевность, располагаются в самом центре исторической части городов и могут позиционировать себя как в высшем сегменте, так и в экономклассе. Обычно основными клиентами подобных отельчиков становятся или индивидуальные туристы, приезжающие в новую страну, чтобы насладиться местным колоритом за вполне приемлемую для семейного бюджета сумму, или бизнесмены, предпочитающие шумным гостиничным комплексам простоту и тишину небольшого отеля. Сами же владельцы порой управляют подобными маленькими гостиницами уже не первое десятилетие, унаследовав небольшой, но вполне доходный бизнес от своих родителей. Для московского рынка мини-отели уже давно привычный, но отнюдь не излюбленный формат - в отличие от заселивших столицу пятизвездных гостиниц: по подсчетам экспертов, проектов мини-отелей в Москве наберется не более двух десятков. Иная ситуация в Санкт-Петербурге. Развитие мини-отелей в этом городе началось еще в середине 1990-х годов, и сейчас небольшие гостиницы с номерным фондом не более трех десятков успешно конкурируют с полноценными гостиничными комплексами. За прошедшие годы столичным властям так и не удалось растопить лед в отношениях инвесторов с мини-отелями, хотя они все же пытались сделать этот сегмент более привлекательным для инвесторов. В конце 1990-х была принята программа развития гостинично-туристического комплекса Москвы, в которой был прописан пункт выделения участков для строительства мини-отелей. Однако, сетуя на неинтересную экономику подобных проектов, инвесторы осваивали более доходные проекты строительства офисных и торговых центров. В 2006 году московские чиновники опять решили вернуться к проблемам гостиничного рынка столицы, не упустив из вида и вопрос мини-отелей. Как пояснили BG в комитете по внешнеэкономической деятельности Москвы, "мы старались не разделять большие и малые гостиницы". Тем не менее мини-отелям было обещано освобождение от оплаты долевого участия в строительстве питающих центров, сетей, коммуникаций и объектов инженерного обеспечения в пределах Третьего транспортного кольца. Эта мера уменьшит расходы инвесторов, но вряд ли существенно улучшит ситуацию с мини-отелями в Москве. Как говорят сами отельеры, данное постановление как минимум показало, что чиновники наконец осознали, что инвесторов в эти два проблемных сегмента - мини-отели и трехзвездные гостиницы в Москве - нельзя заманить просто площадкой под застройку. Никому не нужен просто земельный участок без реальных перспектив его освоения, подкрепленных реальной и интересной инвестору экономикой.

Свободных мест нет

Одну из основных причин того, что мини-отели так и не прижились на московском рынке, а в Питере этот формат в последние годы набирает все большие обороты, эксперты видят в различии структуры жилого фонда городов. "В большинстве своем проекты мини-отелей в Санкт-Петербурге реализуются на месте расселенных коммуналок",- объясняет управляющий отелем Shelfort и член оргкомитета петербургского The Hotels Club Алексей Мусакин. Ему вторит генеральный директор компании "Стабильная линия" Игорь Лаврик: "В Питере очень легко и просто решен вопрос с развитием сегмента малых отелей, где разрешено выкупать коммунальные квартиры в жилых домах целиком, вместе с подъездами и устраивать их под мини-гостиницы". По его словам, при реализации проекта малых гостиниц используется так называемая схема короткого плеча: сначала выкупается один этаж, потом второй, третий, вскоре весь подъезд становится малым отелем. В Москве же старых коммунальных квартир практически не осталось, почти все интересные объекты уже давно выкуплены и расселены предприимчивыми инвесторами, получившими солидный куш на продаже переоборудованной из старенькой коммуналки элитной многокомнатной квартиры. "Многие столичные инвесторы готовы идти в этот сегмент, однако они сталкиваются с тем, что либо нет подходящих объектов - особняки уже сданы под офисы, коммуналки выкуплены,- либо нет интересных площадок",- с грустью сетует один из сотрудников комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы. К тому же не стоит забывать и об экономике проекта. Выкуп квартир в Москве и перевод их в гостиничный фонд будут намного дороже, чем в Питере, а значит, рентабельность подобного проекта становится неинтересна для большинства инвесторов. "Необходимо будет пройти через множество согласований, собрав не менее 10-12 подписей чиновников нескольких департаментов московского правительства",- соглашается Игорь Лаврик. Усложняет процесс редевелопмента квартиры в мини-отель и действующее законодательство по перепланировке помещений в Москве, ведь в каждой комнате будущей гостиницы надо будет обустроить санузел, подвести водопровод, электричество. Помимо специфики жилфонда эксперты напоминают о том, что в Санкт-Петербурге мини-отели стали разумным продолжением бизнеса по сдаче квартир в аренду приезжающим индивидуальным туристам и бизнесменам. "В Питере ярко выраженная сезонность. В это время крупные отели отдавали предпочтение туристическим компаниям, поэтому бизнесмены, приезжавшие в город во время белых ночей, испытывали острую потребность останавливаться в городе. Именно этот спрос и начали удовлетворять предприниматели, создавая мини-отели",- рассказывает гендиректор "Азимут Менеджмент Групп" Сергей Лысенков. После того как был заработан первоначальный капитал, а также налажены связи с постояльцами и организация действующей гостиницы, становится вполне логичным дальнейшее, но уже цивилизованное развитие предприятия. К тому же между Питером и Москвой есть существенное различие в спросе. В столице намного проще сдать квартиру на долгий срок, в Санкт-Петербурге, особенно в туристский сезон, наоборот, актуальны квартиры на небольшой срок - максимум на две недели.

Мини-доходы от мини-отелей

В Москве мини-гостиницы приходится строить с нуля. С ростом цен на жилую недвижимость, а также повышением расценок на аренду земли бизнес мини-отелей становится все менее привлекательным. Увеличение сроков о купаемости проектов заставляет многих игроков рынка отказаться от идеи управления подобным объектом. Особенно вопросы экономики критичны и ощутимы в Москве. "Как утверждают инвесторы, с которыми мы ведем переговоры, в столице рентабельны проекты от 130 номеров",- говорят в комитете внешнеэкономических связей Москвы. Хотя есть исключения и из этого правила. В качестве успешного проекта участники гостиничного рынка называют "Акварель" (вместимость 23 номера) в Столешниковом переулке. По различным оценкам, объем инвестиций в ее строительство составил около 4 миллионов долларов. Питерский рынок постепенно догоняет московский по срокам окупаемости проектов и объему инвестиций, хотя все равно остается более дешевым. "Отель Shelfort окупился за четыре с половиной года, однако стоит помнить, что первую очередь мы покупали шесть лет назад по $200 за квадратный метр, вторую - четыре года назад по $500 за квадратный метр. Сейчас же в этом доме стоимость квадратного метра уже составляет $2000,- пояснил Алексей Мусакин, - Если мы уберем стоимость недвижимости и будем учитывать затраты только на обустройство гостиницы "под ключ", то за три года вполне реально окупить вложенные инвестиции. Если учитывать еще тот факт, что вам пришлось покупать недвижимость, а цены за последнее время существенно выросли, сроки окупаемости могут составить уже восемь-девять лет". В Москве мини-отели обычно обходятся инвестору гораздо дороже - и в основном по причине того, что обычно это не реконструкция, а новое строительство. "На сегодняшний момент общая смета на нашу гостиницу "Никитская ассамблея" (29 номеров) на Большой Никитской составила порядка 6 миллионов долларов", - рассказал BG Игорь Лаврик, генеральный директор "Стабильной линии". Эта компания - один из немногих девелоперов, занимающихся строительством мини-отелей в столице. Первым объектом ее сети станет уже почти построенный отель на 28 номеров, расположенный на месте утраченного правого крыла усадьбы Меншикова на Большой Никитской улице. Также компания получила еще четыре участка в Центральном округе, но пока их не застраивает. Возможно, "Стабильной линии" удастся создать первую в Москве сеть мини-отелей. Пока же подобные проекты носят единичный характер. Как в Москве, так и в Петербурге сложности бизнеса мини-отелей не заканчиваются только на начальной стадии инвестирования в проект. В дальнейшем при управлении у собственника также могут возникнуть проблемы, о которых он сначала и не догадывался. В структуре оборота такой гостиницы при небольшом объеме закупок существенно возрастает доля переменных издержек, поскольку гостинице трудно добиваться оптимальных цен на моющие средства, услуги прачечной и т.д. С другой стороны, с точки зрения уровня звездности мини-отели также проигрывают, поскольку их международной классификации пока не существует. Игроки рынка и эксперты уверены, что самый логичный путь выживания в условиях конкуренции и увеличивающихся затрат на проекты - объединение мини-отелей в специальные ассоциации и альянсы. Подобные организации могут помочь существенно сократить переменную статью расходов по управлению мини-отелями: появляется возможность осуществлять оптовые закупки, проводить маркетинговые исследования и рекламные кампании. "Подобное сотрудничество дает мини-отелям огромные преимущества по бронированию и возможности обслуживания не только индивидуального туриста, а именно группового",- добавляет старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко. По ее словам, туристические фирмы, как правило, не работают с единичными отелями. Если же они объединяются в ассоциацию, то все меняется. По пути объединения в ассоциации пошли мини-отели Санкт-Петербурга, где сейчас существует несколько подобных организаций, крупнейшими из которых являются Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга и The Hotel Club. В Москве же созданная несколько лет аналогичная ассоциация не выполняет никаких функций. В Питере в отличие от Москвы актуальна совсем другая проблема, нежели дефицит небольших отелей. Крупных и новых гостиниц здесь практически не строится, поскольку не только нет участков, но также существуют очень серьезные ограничения по реконструкции и сносу старых домов. Поэтому рынку ничего не остается, как смещаться в сторону мини-отелей.

Гостиница с видом на жительство

Ситуация на рынке недвижимости неблагоприятна для инвестирования в гостиничный сектор. Если жилье и офисы раскупаются еще на стадии строительства, а вложения в объекты торговли в условиях потребительского бума возвращаются максимум через два-три года, то окупаемость гостиничного проекта, как правило, растягивается лет на десять. Чтобы улучшить экономику гостиничных проектов, столичные власти готовы разрешить девелоперам дополнить гостиничный проект другими коммерческими площадями. В новом Адресном перечне размещения гостиниц большинство отелей запланированы к строительству в составе многофункциональных комплексов. В пояснении к документу говорится, что "функциональный состав комплексов будет уточняться при разработке предпроектной документации с обязательным сохранением гостиничной функции". Заместитель мэра, глава департамента внешнеэкономических связей Иосиф Орджоникидзе в беседе с корреспондентом BG рассказал, что Москомархитектура подобрала под размещение гостиниц 351 участок, однако признал, что площадки и до появления нового адресного перечня перепрофилировались инвесторами. Из 70 участков, выделенных с 2000 года под строительство отелей, 27 оказались в итоге застроены объектами другого функционального назначения. В качестве примера он привел гостинично-офисный комплекс на Кадашевской набережной, владение 26-28. "Инвестор самостоятельно сократил долю гостиничных номеров с запланированных 200 до 38, поэтому префектура ЦАО не принимает его в эксплуатацию", - сообщил господин Орджоникидзе. В офисе инвестора - компании "Интерзнание" - подтвердили наличие трудностей со сдачей здания госкомиссии, но о причинах говорить не стали. Искушенные инвесторы во избежание разбирательств с властями часть фонда будущей гостиницы фиксируют в виде традиционных номеров, а другую часть - в качестве модулей, из которых в процессе планировки можно будет собрать как апартаменты для длительного проживания, так и офисные помещения. Такая схема реализуется, в частности, в новой гостинице "Москва", проектом которой предусматривается создание 210 номеров и 275 модулей. Появление апартаментов в качестве основной составляющей гостиничных проектов - явление закономерное. Усилия девелоперов направлены на то, чтобы, воспользовавшись гарантированными властями льготами по выплате арендной платы за землю и другими послаблениями, возвести под видом гостиницы недвижимость, которую можно сдать в аренду на длительный срок или реализовать в частную собственность третьим лицам. Отметим, что возводить апартаменты для длительного проживания вместо обычных гостиничных номеров инвесторам никто не запрещает. Ведь, что такое апартаменты, нигде четко не определено, только в классификации Ростуризма указывается, что это номера определенной площади. Сдача апартаментов в долгосрочную аренду не сильно повлияет на сроки окупаемости проекта. Если же владельцам удастся продать апартаменты в качестве жилья, то проект окупится в считанные месяцы.

Источник: Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга

вернуться к списку статей


© 2007 Мини отели Санкт Петербурга