Справка:

Модное слово "мини-отель" привлекательно для многих. Но тонкость заключается в том, что такого понятия, как "мини-отель" или "мини-гостиница", официально не существует. Эти определения распространены в прессе и в разговорной речи. Официальным же является термин "малые гостиницы", который впервые был узаконен летом 2005 года в "Классификации гостиниц и других средств размещения". Документальное соответствие тому или иному типу гостиницы по данной классификации - дело исключительно добровольное и любой отель может подать заявку на прохождение подобной аттестации. Кстати, по данной классификации номерной фонд малой гостиницы включает до 50 номеров.
гостиницы санкт петербурга, отели петербурга, гостиницы петербурга, гостиницы питера, мини отели санкт петербурга, гостиницы спб, гостиницы в санкт петербурге, санкт петербург гостиницы, петербург гостиницы, гостиницы в петербурге

вернуться к списку статей

 "Формат мини-отеля в России" 

Иметь гостиницу - очень привлекательная идея для многих людей, желающих вложить деньги, время и усилия в создание собственного бизнеса. Гостиничная индустрия часто предполагает хорошие стартовые возможности. Многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом и в значительной степени используют свои собственные финансовые средства. Отсюда тенденция развития гостиниц небольшого формата, набирающая силу в отдельных районах страны.

Спрос на домашний уют

В целом сценариев по открытию ровно столько, сколько самих мини-отелей. Все приходят в этот бизнес по-разному. Сценарий номер один: туристическая компания или центр бронирования гостиниц имеет определенный поток туристов и со временем открывает свой мини-отель. Сценарий два: у собственника имеется недвижимость, которую он хочет эффективно использовать. Он исследует рынок и приходит к выводу, что мини-отель - это именно то, что ему нужно. Сценарий три: сосед/друг/коллега по бизнесу построил мини-отель. Бизнес оказался успешным - вы решили его скопировать. Сценарий четыре: кто-то занимается арендой квартир посуточно и решает в виде эксперимента одну квартиру переоборудовать под мини-отель. Сценарий пять: инвестор рассматривает варианты вложения своих денег и принимает решение - вложить их в мини-отель. И так далее.

Особняком стоит еще один интересный вариант. Схема открытия мини-отеля гибкая, хорошо соотносящаяся с понятием "частного сектора", что автоматически (по крайней мере, пока) снимает некоторые проблемы с документацией. Оперативно можно решить и вопрос с финансированием. Другая ситуация, если мы строим отель с нуля - в этом случае проблем намного больше (финансы, время). Но многие и на это идут, преследуя имиджевые цели. Так, например, богатая корпорация может построить мини-отель "для своих" (друзей, коллег, клиентов), что послужит очевидным показателем высокого уровня компании. К примеру, Петербургский отель "Президент" (18 номеров, сертификат на 4 звезды) вполне можно считать таким имиджевым проектом: корпоративный мини-отель, затраты на организацию составили 3,5 миллиона долларов, предсказать сроки окупаемости сложно. Еще один пример с берегов Невы - мини-гостиница "Амстердам", затраты на 11 номеров которой составили порядка 1,5 миллиона долларов.

Все определяет спрос, и тенденция к развитию сегмента так называемых мини-отелей обусловлена той же причиной: появляются клиенты, которым нужен индивидуальный подход. "Основное преимущество мини-гостницы перед обычным отелем заключается в возможности осуществления индивидуального подхода, который немыслим в больших комплексах. У нас администратор знает всех гостей, помнит их в лицо, знаком с их привычками и обычными пожеланиями. Это все немаловажно, это создает атмосферу домашнего уюта, который так ценен в гостиничном деле. Наличие гостеприимства 24 часа в сутки от момента регистрации до выезда из отеля дорогого стоит", - считает Людмила Шалкова, директор мини-отеля "Акварель".

"Часто в мини-отелях селятся иностранцы. Могу сказать по собственному опыту - для них очень ценны именно уют, индивидуальный подход и безопасность - это как раз то, что они ставят на первое место", - рассказал Геннадий Ламшин, исполнительный директор Российской гостиничной ассоциации. Что подразумевает под собой индивидуальный подход? Всевозможные приятные мелочи - показатели внимания и готовности помочь в любой момент: гость может заказать какое-то особое блюдо или оставить вещи до следующего своего прибытия, если так ему будет удобно поступить. Кроме того, не все любят, чтобы при гостинице было казино, ресторан и ночной клуб. В таких случаях оптимальным решением тоже может стать именно небольшая гостиница. "Мини-отели - еще и для тех, кто предпочитает размещение, изолированное от шума, суеты и всевозможных развлечений. Хотя в целом, портрет клиента именно малой гостиницы описать почти не возможно. Это слишком индивидуально. Одни выбирают мини-отель из-за уюта и некоторой эксклюзивности. Другие - по месторасположению. Причин может быть множество. Усложняет ситуацию еще и то, что само понятие "мини-отель" у нас часто размыто: под него попадают и бутик-отели, и гостиницы типа bed & breakfast", - говорит господин Ламшин.

Тонкости определений

"Ситуацию активного распространения мини-гостиниц спровоцировал дефицит отелей, доступных по соотношению цена/качество. Как правило, мини-отели насчитывают от 4 до 25 номеров (переоборудованные большие квартиры). Это почти то же самое, что система bed & breakfast, только мини-гостиницы пошли дальше в сторону повышения уровня комфорта для клиентов", - считает Дмитрий Харитонов, менеджер отеля "Баттерфляй" (Санкт-Петербург).

По словам Сергея Морева, генерального директора ООО "Петербургские отели" (Санкт-Петербург), среднее количество номеров в мини-гостиницах - от 4 до 20: "Гостиницы с 20-30 номерами, хотя формально и являются мини-отелями, стараются использовать в своем названии слово "гостиница". На мой взгляд, мини-отель - это гостиница в жилом помещении (квартире). Если в отдельном доме - это уже небольшая, но все же гостиница. Хотя некоторые гостиницы, расположенные в отдельно стоящем здании, используют в своем названии слово "мини-отель".

Очевидна путаница в понятиях и терминах. Модное слово "мини-отель" привлекательно для многих, в том числе для тех, кто ему не соответствует. Но самая большая тонкость заключается в том, что и такого понятия, как "мини-отель" или "мини-гостиница", официально не существует. Эти определения распространены в прессе и в разговорной речи участников индустрии гостеприимства. А официальным выступает термин "малые гостиницы", который впервые был узаконен летом прошлого 2005 года в "Классификации гостиниц и других средств размещения". Документальное соответствие тому или иному типу гостиницы по данной классификации - дело исключительно добровольное. Любой отель может подать заявку на прохождение аттестации на основе принятой классификации. Пока это единственный документ, максимально полно описывающий признаки уровней обслуживания и оптимально структурирующий отельный рынок.

По данной классификации номерной фонд малой гостиницы включает до 50 номеров (для сравнения: в США - до 150 номеров, в Европе - до 50). Все остальное деление (по звездам и дополнительным услугам) аналогично тому, как это принято в средних и крупных гостиницах. Иногда маркетологи условно делят сегмент малых отелей на группы - до 15 и свыше 15 номеров, добавляет Павел Кушнырев, директор по развитию компании Orange Ring Hotel Management. Впредь для удобства будем считать "мини-отели" и "малые гостиницы" синонимичными понятиями.

Очаги возникновения домашнего тепла

На сегодняшний момент малые гостиницы очень хорошо развиты в Санкт-Петербурге, в районе Большого Сочи, на Байкале. "За мини-отелями если не будущее, то огромная доля рынка. В Санкт-Петербурге - до 40% гостиничного рынка заняты малыми отелями (открытых в бывших квартирах, общежитиях), в Сочи - по грубым подсчетам около 50%", - говорит Павел Кушнырев.

В Москве их пока мало, хотя до конца сложно объяснить этот феномен: Москва пропускает через себя никак не меньший поток людей, чем Северная столица или Сочи. "Можно попытаться высказать одно предположение. И связано оно с проблемой нелегальности. Существует очень много так называемых гостиниц, которые официально не регистрируются, прячась за понятием "частный сектор". И, в общем, есть некоторые основания предполагать, что расцвет мини-отелей в Петербурге обусловлен халатным отношением властей к этому вопросу. Тогда как в Москве с регистрацией предприятия и выплатой налогов дела обстоят несколько более строго", - рассуждает Геннадий Ламшин. С ним согласен и господин Кушнырев: "Москва - особый случай. Во-первых, у нас нет такого количества старых домов, как в том же Петербурге. Во-вторых, в силу сосредоточенности всех основных властных структур в Москве, требования к документации на этапе оформления и дальнейшего функционирования в столице гораздо строже, чем в других городах РФ. В-третьих, стоимость квадратного метра в Москве дороже, чем где бы то ни было по стране, что также ставит под сомнение окупаемость. Но рано или поздно ситуация изменится".

Чего больше - мини-отелей эконом или бизнес-класса? Звездность и целевая ориентация зависит от региона: в Санкт-Петербурге - 50% на 50% туристических и бизнес-отелей до 50 номеров. Хотя следует отметить особенность мини-отелей - номерной фонд (что особенно касается отелей до 15 номеров) не позволяет принимать большие экскурсионные группы. В Екатеринбурге больше мини-отелей для бизнесменов. Совсем другая ситуация в Сочи, где процветает релаксовый туризм. Если рассматривать по звездности, то в Сочи 2-3-звездочных малых гостиниц больше, чем 4-5-звездочных. В Санкт-Петербурге много малых отелей типа bed & breakfast, рассчитанных на непритязательную публику (как правило, это полулегальные гостиницы). "Года два назад в районе Невского проспекта уже было порядка 80 мини-отелей - это очень много. Сколько их сегодня - страшно предположить." - сообщает Геннадий Ламшин.

Затраты на уют

Низко бюджетные проекты или гостиницы уровня bed & breakfast предлагают минимальный набор самых необходимых условий для комфорта. "В таких случаях всегда отталкиваются от имеющейся недвижимости. Если планировка позволяет сделать номера с удобствами - делают с удобствами, если нет... Основной принцип - делать как можно больше отдельных номеров на имеющейся площади. По остаточному принципу выделяются места под кафе, холл и т.п. Большинство мини-отелей - достаточно однообразны и стандартны, редко можно встретить какую-то концепцию или интересный дизайн. И это не оттого, что такие отели лучше развиваются, а от скудости ума и недостатка финансов", - считает Сергей Морев.

Высокая стоимость недвижимости и административные барьеры могут свести желание открыть отель к нулю. Есть более выгодные области, но в случае с гостиничным бизнесом выгода заключается в надежности вложений, стабильности отрасли, постоянном денежном потоке. Мини-отели часто открывают туристические компании, обеспечивая себе хорошую загрузку. Срок окупаемости малой гостиницы больше, чем у средней или крупной. "Помещение под мини-отель можно приобрести, начиная от 400 тысяч долларов. Это будет 150-250 квадратных метров. Количество номеров, которые можно разместить на этой площади - от 5 до 10. Ремонт обойдется в сумму от 100 тысяч долларов, а "потолок" ограничивается фантазией владельца. То есть мини-отель номеров на 7 обойдется примерно в 500 тысяч долларов. То есть от 60-70 тысяч долларов за номер", - делает подсчеты относительно затрат на организацию мини-отеля среднего уровня господин Морев.

Как правило, отели строятся с привлечением сторонних капиталов. Но вокруг проекта и его окупаемости складывается совсем иная экономическая ситуация, если он реализуется на собственные средства организатора, а также на его собственной площадке. В случае с мини-отелями это вполне распространенный вариант.

Идеальным по окупаемости и дальнейшей прибыли многие эксперты считают проект по строительству сети мини-отелей: "Только так можно существенно сократить себестоимость квадратного метра и номера. Это становится достижимо за счет закупки большого количества строительных и отделочных материалов, а также за счет сокращения штата сотрудников. В среднем, безотносительно звездности, сеть из 5 малых гостиниц позволит сократить себестоимость квадратного метра на 10-15% (по сравнению с единичным объектом), сеть из 10 и выше мини-отелей, соответственно, снизит себестоимость на 20% и больше. Все это логичным образом прямо пропорционально сроку окупаемости. В идеале он должен составлять от 3 до 5 лет. И здесь немаловажную роль (наряду с грамотной и продуманной концепцией) играет менеджмент. В руках непрофессионала окупаемость может занять 10 лет и больше", - говорит Геннадий Ламшин. От персонала новой гостиницы зависит больше половины успеха. Нельзя забывать, что для мини-отелей главное в рекламном отношении не звездность, а мнения, распространяемые с помощью "сарафанного радио".

Если набор услуг в мини-отелях, как правило, не отличается от имеющихся в других гостиницах, то по части штата сотрудников отличия очень велики. "В гостинице на 5-10 номеров работает обычно 1-2 человека - администратор и горничная. Плюс необходим управляющий, каковым часто является владелец", - сообщает господин Морев.

В успешных малых отелях работают специалисты широкого профиля. Зачастую именно это является залогом популярности. В отличие от средней или крупной гостиницы, администратор мини-отеля не только регистрирует постояльцев, но буквально проводит всю работу по общению с клиентом, выступая одновременно и психологом, и оператором телефонной связи, и модератором при заказе такси, и помощником в обмене валют... Важно найти или подготовить именно такого специалиста, иначе функционирование мини-отеля не будет рациональным. На 20 номеров нужно примерно 20 человек персонала. Дальше (при увеличении количество номеров) - не такая прямая пропорция: на 30 номеров требуется примерно 23-24 сотрудника (если мы говорим об уровне "3 звезды"). В 5-звездочных отелях обслуживающего персонала обычно в два раза больше, чем номеров.

От простого уюта до предельного комфорта

Организация питания, развлекательной составляющей и дополнительных услуг зависит от уровня мини-отеля. С одной стороны, предоставление питания в принципе обязательно для каждой гостиницы. С другой - с мини-гостиницами все не так просто: "По идее, кормить в мини-отелях не должны. Иначе возникают автоматически проблемы с СЭС. Даже в плане не рекомендуется указывать кухню. В массе своей мини-отели являются "меблированными комнатами", где вам не всегда предложат завтрак, а услуги казино, бара, бильярда и так далее - в принципе незаконны в жилом фонде. На досуговой зоне все экономят и рекомендуют близлежащие рестораны, кинотеатры, клубы и т.п.", - уточняет Сергей Морев. Иными словами, в сегменте демократичных отелей все достаточно скромно - выдерживается цель разумной окупаемости. Так, например, в мини-гостиницах эконом-класса завтрак может быть включен в число обязательных услуг, а обеды и ужины могут быть рекомендованы хозяевами отеля в ресторане по соседству.

В мини-гостиницах высокого ценового уровня можно организовать и фитнес, и спа, и многое другое, и это обойдется в очень крупную сумму (дополнительные средства, площади, люди). В среднем такие сопроводительные услуги занимают обычно около 50% гостиничного комплекса. Именно поэтому мини-отель далеко не всегда означает мини-цены. В Европе есть очень дорогие малые отели, стоимость номера в которых может достигать 3-5 тысяч долларов в сутки, и это не предел. Немало сегодня достойных малых отелей и в России. Если же не брать крайние примеры, то средняя стоимость номера в сутки колеблется от 40 до 200 евро в зависимости от расположения и уровня комфорта.

Как показывает анализ рынка мини-отелей, все они сильно отличаются по своему классу: "Никто этим вопросом не занимается, и это затрудняет процесс упорядочивания данного сегмента рынка. Выходом могло бы послужить объединение мини-отелей в какую-нибудь ассоциацию с разработкой классификации", - полагает Сергей Морев.

В туристических и бизнес-центрах Европы мини-гостинцы - часто семейное дело, переходящее от отца к сыну, держащееся на работе нескольких членов семьи. Для России это пока не самый удачный вариант: к примеру, наш закон не предполагает упрощенного бухгалтерского учета и других схем, вынуждая перегружать штат все новыми и новыми сотрудниками. Так или иначе, по прогнозам экспертов, наиболее перспективным является формат 30-50 номеров эконом-класса (3-4 звезды, стартовая цена вопроса - от 1 миллиона долларов). Не обойдет эта тенденция стороной и Москву: "Малые отели пользуются спросом, и чем дальше, тем активней. Если в них есть потребность, значит, они скоро начнут завоевывать и столичный рынок", - уверен Геннадий Ламшин.

Источник: Торговое оборудование России

вернуться к списку статей


© 2007 Мини отели Санкт Петербурга